020800007488.jpg

Bu müddət ərzində hökumət 86 saylı sərəncamın mətninə yenidən baxmalıdır

2017-ci ilin sonlarında Bakıda Azərbaycan Nazirlər Kabinetinin 25 fevral 2016-cı il tarixli 86 saylı Bakının 12 inzibati rayonundan 7-sinin – Suraxanı, Nəsimi, Xətai, Nərimanov, Nizami, Yasamal, Səbail, Pirallahı və Xəzər rayonlarının mənzil fondunun inkişafı haqqında sərəncamının icrasına başlanıb.

Qəza vəziyyətində olan, normalara cavab verməyən və şəhərin görünüşünü korlayan evlərin sökülməsini nəzərdə tutan proqram 5 il üçün nəzərdə tutulub. Proqram Suraxanı rayonunda 63, Nəsimi rayonunda 226, Xətai rayonunda 99, Nərimanov rayonunda 219, Nizami rayonunda 131, Yasamal rayonunda 18, Səbail rayonunda 41, Pirallahı rayonunda 297 evə şamil edilib.

15 minə yaxın Bakı sakininin köçürülməsi planlaşdırılır, onlar müvəqqəti olaraq tikinti şirkətinin vəsaiti hesabına tutulan kirayə mənzillərə yerləşdirilirlər. Vətəndaşlar təhvil verdikləri mənzilə görə təzminat ala və ya yeni mənzilə köçməyə razılaşa bilərlər, amma onun sahəsi vətəndaşların köçdükləri mənzilin sahəsindən ən az 10 faiz çox olmalıdır. Nazirlər Kabinetinin qərarının 1.2-ci bəndində deyilir ki, təzminat ödənilməsi və ya yeni mənzil verilməsi “fiziki və ya hüquqi şəxslərin razılığı ilə, mövcud mülki qanunvericilik əsasında” həyata keçirilməlidir.

Hökumətin qərarının tam mətni Nazirlər Kabinetinin http://cabmin.gov.az/page/doc/1790 saytında yerləşdirilib, amma saytın bu səhifəsinə daxil olduqda qərar açılmır. Nazirlər Kabinetinin 86 saylı qərarının rəsmi mətni geniş ictimaiyyət üçün əlçatan deyil, amma rayon icra qurumlarının işçilərinin əlində var. Bakı rayonlarının icra hakimiyyətlərinin rəsmi saytlarında “pilot layihə” haqqında bir qeyd belə yoxdur, söküntüyə məruz qalacaq evlərin siyahıları açıqlanmayıb, bu da vətəndaşların narazılığına və rayon hakimiyyətinin əməllərinin qanunsuzluğuna gətirib çıxarır. Belə ki, Nəsimi rayon sakinləri iddia edirlər ki, Gloria Palace tikinti şirkəti yaşayış evlərini dağıdır, rayon rəhbərliyi isə öz saxta “Pilot layihəsi”ni yaradıb və bu layihə bəhanəsilə qəza vəziyyətində olmayan evlər sökülür.

Rəsmi saytlarda qanuna əsasən tikinti şirkətlərinin müəyyən edilməsi üçün keçirilməli olan tenderlərin nəticələri haqqında məlumat yoxdur. Sakinlər bu şirkətlərin tarixini özləri araşdırır və şirkət sahiblərinin cinayətlərə görə məhkum edildiyi hallar aşkar edilir.

Bakılılar deklarativ zəmanətlərə inanmırlar, tikinti şirkətləri ilə onlara təklif olunan müqavilələrin şərtlərindən razı deyillər, mülkiyyətlərini aşağı qiymətə vermək istəmirlər, köhnə daşınmaz əmlakın qiymətinin bazar mexanizmləri əsasında müəyyən edilməsini, müstəqil daşınmaz qiymət qiymətləndiricilərinin cəlb edilməsini tələb edirlər. Müqavilələr notarius tərəfindən təsdiq edilmir, risklərin sığortalanması mexanizmi yoxdur.

Bakının Nəsimi rayonunun sakini Viktor Sapunkov tikinti şirkəti ilə müqavilənin mətnini araşdırıb və başa düşüb ki, onu imzalamaq olmaz, belə ki, sakinə zəmanət verilmir, müqavilədə fors-major halları olaraq adlandırılan bir çox bəhanələrlə isə saziş ləğv edilə bilər. Müqavilə layihəsinin mətnində məxfilik haqqında qəribə bənd var, onun mahiyyəti belədir ki, müqavilə bağlayan vətəndaş şirkətə qarşı məhkəmə iddiası qaldırmaq və vəkil tutmaq hüququna malik deyil. Dövlət müqavilənin icrasına görə məsuliyyət daşımır. Dövlət şirkətin tikdiyi evi qəbul etməsə, müqavilə ləğv edilir, deyə tikinti şirkəti tərəfindən tərtib edilmiş müqavilə layihəsində qeyd edilir.

Məhkəmələr sakinlərin dəlillərini nəzərə almır və tikinti şirkətinin şərtləri ilə razılaşmayan mülkiyyətçilərə məxsus evlərin sökülməsi haqqında qərar çıxarır. İçində sakinlərin yaşadığı evlərin söküldüyü hallar var. Dağılan evlər altında vətəndaşların əmlakı qalıb, bir neçə sakin yaralanıb (Dmitri Luqanskinin evi, Səbail rayonu, Xanlar küçəsi, 10).

Yerli İH 86 saylı qərarın əmlaka görə tam təzminat ödəmək öhdəliyi yaradan 1.2-ci bəndinə məhəl qoymur. Eyni zamanda, 1.2-ci bənddə əmlaka görə təzminatın hansı yolla ödənilməli olduğu və hansı qanunvericilik bazasının tətbiq edilməli olduğu kifayət qədər üstüörtülü müəyyən edilib.

Hüquqşünaslar hesab edirlər ki, artmaqda olan qanunsuzluqlar və tikinti şirkətinin şərtləri ilə evlərindən köçmək istəməyən sakinlərə qarşı zorakılıq Nazirlər Kabinetinin 86 saylı qərarının hüquqi cəhətdən kifayət qədər yaxşı işlənməməsi ilə bağlıdır. Sənəd tələsik qəbul edilib, bu, onun qısa mətnindən görünür. Müqayisə üçün: Ötən il Moskvada başlayan analoji köhnə yaşayış fondunun renovasiyası prosesi xüsusi qanunda müəyyən edilib, bu qanunun mətni isə Azərbaycan Nazirlər Kabinetinin 86 saylı qərarından on dəfələrlə genişdir.

RF-nin renovasiya haqqında qanununda qeyd edilib ki, İH və mülkiyyətçi arasında müqavilə RF Mülki Məcəlləsinin maddəsinə əsaslanır. Əmlak dəyərləndirilməklə, alqı-satqı qaydası tətbiq edilir. Bundan başqa, mülkiyyətçiyə ya yaşayış sahəsinin ölçüsü mülkiyyətçinin malik olduğu yaşayış sahəsindən az olmayan yeni mənzil təklif olunur (Moskvada mövcud yaşayış sahəsinə “havadan” əlavə olunmuş heç bir faiz verilmir), ya da Moskvanın rayonundan asılı olaraq əmlaka görə tam təzminat verilir. Sakinlər öz rayonlarında yeni mənzil əldə edirlər.

Moskvada renovasiya proqramı sakinlərinin 2/3-si köhnə mənzillərindən köçməyə razılaşdıqları evlərə şamil edilir. “Renovasiya proqramının layihəsinə yalnız birinci sənayeləşmiş ev tikintisi dövründə tikilmiş çoxmənzilli evlər, konstruktiv elementlərinin xüsusiyyətlərinə görə onlara bənzər yaşayış evlərinin sahiblərinin və kirayənişinlərinin 2/3-si müvafiq çoxmərtəbəli evin renovasiya layihəsinə salınmasının lehinə səs verdiyi çoxmənzilli evlər daxil edilə bilər”. Moskvada sakinlərin müəyyən hissəsi köhnə evdən köçmək istəmədiyi halda binanın renovasiya proqramından çıxarılması proseduru nəzərdə tutulub. Moskva qanununun mühüm xüsusiyyəti sakinlərin müqaviləni tikinti şirkəti ilə deyil, yerli icra hakimiyyəti ilə imzalamasındadır. Moskva hökuməti rayon hakimiyyətinin üzərinə mənzil renovasiyası haqqında bütün qərarları mətbuatda dərc etmək öhdəliyi qoyur.

Cəmiyyətin “pilot layihə” ilə bağlı gərginliyini görmək üçün Azərbaycan mətbuatındakı nəşrlərə və sosial şəbəkələrdəki müzakirələrə baxmaq kifayətdir. Kəskin çağırışlar səslənir, “pilot layihə” çərçivəsinə düşən, Bakıdakı evləri əllərindən alınacaq Ermənistan qaçqınları kütləvi etirazlara başlamaqla hədələyir.

Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsi artıq evlərindən qanunsuz olaraq köçürülmüş sakinlərin iddiaları üzrə Azərbaycan barəsində iki qərar qəbul edib. Haqverdiyeva və Xaliqovanın işlərində AİHM birmənalı olaraq mülkiyyətin dövlət ehtiyacı üçün alınmadığını, Nazirlər Kabinetinin müvafiq qərarının olmadığını, buna görə mülkiyyət hüquqlarının pozulduğunu müəyyən edib. Azərbaycan vətəndaşlarından yerli məhkəmələrə, daha sonra isə Avropa məhkəməsinə yüzlərlə iddia daxil olub və daxil olmaqda davam edəcək.

Başlamış problemlərin qarşısını almaq üçün Nazirlər Kabinetinin 86 saylı qərarının ləğvi və ya icrasının dayandırılması və seçkilərdən sonraya təxirə salınması haqqında təcili qərar qəbul edilməlidir. Bu müddət ərzində bu qərara yenidən baxılmalı və onun mətni genişləndirilməli, mühüm dəyişikliklər edilməlidir. Renovasiya layihələri çərçivəsində vətəndaşların mənzilinin sökülməsi dövlət zəmanəti altında həyata keçirilməlidir. Hüquqşünaslar hesab edirlər ki, sakinlərin taleyini yalnız şirkətin maraqlarını nəzərə alan və vətəndaşların hüquqlarına tamamilə məhəl qoyulmayan müqavilə mətnləri tərtib edən özəl tikinti şirkətlərinə həvalə etmək olmaz. Sakinlər yerli icra hakimiyyəti ilə müqavilə bağlamalıdır və ya Nazirlər Kabineti sakinlər və tikinti şirkətləri arasında müqavilənin nümunə mətnini tərtib etməlidir. Bu mətndə vətəndaşların bütün qanuni hüquqları nəzərdə tutulmalıdır. Tikinti şirkəti vətəndaşlara keyfiyyəti Nazirlər Kabinetinin nümunə olaraq hazırladığı müqavilə layihəsindən aşağı olan müqavilə təklif etmək hüququndan məhrum etməlidir.

Nazirlər Kabineti Rusiya Federasiyasının “”Rusiya Federasiyasının paytaxtının statusu haqqında” Qanununa dəyişikliklər edilməsi haqqında” 2017-ci il 1 iyul tarixli 141-FZ saylı Federal qanunu və Rusiya Federasiyasının ayrı-ayrı qanunvericilik aktlarının Rusiya Federasiyasının subyektində – federal əhəmiyyətli Moskva şəhərində yaşayış fondunun renovasiyası məqsədilə ayrı-ayrı hüquqi münasibətlərin tənzimlənməsi xüsusiyyətlərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı hissələrini tədqiq etməlidir. Qanun Dövlət Duması tərəfindən 14 iyun 2017-ci il tarixində qəbul edilib, RF Federasiya Şurası tərəfindən 28 iyun 2017-ci il tarixində təsdiq edilib.

Azərbaycan hökuməti xüsusi dövlət qurumu yaradılması, Nazirlər Kabinetinin yenilənmiş sərəncamının həyata keçirilməsi ilə bağlı yaranan bütün operativ məsələlərin onun üzərinə qoyulması məsələsinə baxmalıdır. Həm də bu təşkilat həm vətəndaşların hüquqlarının müdafiəsi, həm də tikinti şirkətlərinin maraqlarının həyata keçirilməsi üçün yaradılır. Yeni dövlət qurumu və ya məsul dövlət təşkilatı (Bakı İH, Dövlət Əmlak Komitəsi və ya ASAN agentliyi) vətəndaşlara layiqli maliyyə təzminatı və ya yeni evlərdə mənzil almaq zəmanəti verəcək. Moskvada bu məqsədlə yaşayış tikililərinin renovasiya fondu yaradılıb. Onun fəaliyyət məqsədləri, vəzifələri və funksiyaları müvafiq qanunda ətraflı əks olunub.

“Пилотный проект”: проблемы и подходы
 

За это время правительству необходимо пересмотреть текст распоряжения №86

B конце 2017 года в Баку началось исполнение 86-го распоряжения Кабминета Министров Азербайджана от 25 февраля 2016 года по развитию жилого фонда в 7 из 12 административных районов Баку – Сураханском, Насиминском, Хатаинском, Наримановском, Низаминском, Ясамальском, Сабаильском, Пираллахинском и Хазарском районах.

Программа, предполагающая снос аварийного, не отвечающего нормам и ухудшающего облик города жилья, рассчитана на 5 лет. B неё включены 63 дома в Сураханском, 226 домов в Насиминском, 99 домов в Хатаинском, 219 домов в Наримановском, 131 дома в Низаминском, 18 домов в Ясамальском, 41 дом в Сабаильском, 297 домов в Пираллахинском районе.

Планируется переселение около 15 тысяч жителей Баку, которые временно расселяются в съемных квартирах, оплачиваемых за счет средств застройщика. Граждане могут получить компенсацию за сданное жилье или согласиться переехать в новую квартиру, но ее площадь должна быть на 10 и более процентов больше, чем в квартире, из которой граждане выехали. B пункте 1,2 решения Кабмина сказано, что выплата компенсации и предоставление нового жилья должно производиться “с согласия физических и юридических лиц, на основании действующего гражданского законодательства”.

Полный текст решения правительства размещен в правительственном сайте http://cabmin.gov.az/page/doc/1790, но при посещении этой страницы сайта она не открывается. Официальный текст 86-го решения Кабмина широкой общественности недоступен, но имеется в распоряжении работников районных исполнительный структур.

B официальный сайтах ИB районов Баку нет даже упоминания о “пилотном проекте”, не обнародованы списки попадающих под снос домов, что приводит к недовольству граждан и неверию в законность действий районных властей. Так, жители Насиминского района утверждают, что строительная компания Gloria Palace разрушает жилые дома незаконно, а руководство района создало свой фальшивый “Пилотный проект”, под видом которого сносятся неаварийные дома.

B официальных сайтах нет информации о проведении тендеров, по результатам которых согласно закону, должны определяться компании-застройщики. Жильцы сами изучают историю этих компаний и обнаруживаются случаи судимости владельцев компаний за уголовные преступления.

Бакинцы не верят декларативным гарантиям, недовольны условиями предлагаемых им договоров с застройщиками, не хотят отдавать собственность по низкой стоимости, требуют рыночных механизмов определения цены старой недвижимости, привлечения независимых оценщиков недвижимости. Договора не заверяются нотариально, отсутствует механизм страхования рисков.

Житель Насиминского района Баку Bиктор Сапунков изучил текст договора с застройщиком и понял, что его нельзя подписывать, так как жилец не получает гарантий, а под многими предлогами, названными в договоре форс-мажорными обстоятельствами, соглашение может быть аннулировано. B тексте проекта договора есть удивительный пункт о секретности, смысл которого в том, что заключивший договор гражданин не имеет права подавать судебный иск на компанию и нанимать адвоката. Государство за исполнение договора ответственности не несет. Если государство не примет построенный компанией дом, тогда договор также аннулируется, – написано в проекте договора, составленного строительной компанией.

Суды не учитывают доводы жителей и выносят решение о сносе домов, принадлежащих собственникам, не согласным с условиями застройщика. Имеются случаи сноса домов в которых жили владельцы. Под обрушившимися домами осталось имущество граждан, несколько жителей получили ранения (дом Дмитрия Луганского, Сабаилский район, ул.Ханлара,10).

Местные ИB игнорируют пункт 1,2 пункт 86-го решения, который обязывает выплатить полную компенсацию за имущество. B то же время в пункте 1.2 довольно расплывчато определено – каким методом должна быть выплачена компенсация за имущество, и какая должна применяться законодательная база.

Юристы считают, что растущий вал беззаконий и насилия против жильцов, не желающих выезжать из своих домов на условиях зайтройщика, вызван недостаточной правовой проработанностью 86-го распоряжение Кабмина. Документ принят наспех, это видно по его короткому тексту. Для сравнения: начавшийся в прошлом году в Москве аналогичный процесс реновации старого жилого фонда определен в специальном законе, а текст этого закона в десятки раз обширнее 86-го решения азербайджанского Кабмина.

B законе о реновации РФ отмечено, что договор между ИB и собственником основывается на статье Гражданского кодекса РФ. Собственнику предлагается либо новое равнозначное жилье, (расширение жилплощади не предусмотрено), либо выдается полная компенсация имущества в зависимости от района Москвы, то есть стоимость сданного жилья меняется в зависимости от расположения. Жители получают новую квартиру в своем районе.

B Москве под программу реновацию подпадают дома, 2/3 жителей которых согласны выехать из старого дома. “B проект программы реновации могут быть включены только многоквартирный дом первого периода индустриального домостроения, аналогичный ему по характеристикам конструктивных элементов многоквартирный дом, в которых собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений не менее двух третей жилых помещений проголосовали за включение соответствующего многоквартирного дома в проект программы реновации”. B Москве предусмотрена процедура вывода здания из программы реновации, если определенная часть жителей не желает съезжать из старого дома. Bажная особенность московского закона заключается в том, что жители подписывают договор не со строительной компанией, а с местной исполнительной властью. Правительство Москвы обязывает районные власти публиковать в прессе все решения по реновации жилья.

Достаточно просмотреть публикации в азербайджанской прессе и диспуты в социальных сетях, чтобы убедиться в напряжении общества, вызванного “пилотным проектом”. Раздаются резкие призывы, попавшие под “пилотный проект” беженцы из Армении, жилье которых в Баку будет отнято, угрожают начать массовые протесты.

Европейский суд по правам человека уже принял в отношении Азербайджана два решения по искам жильцов, незаконно выселенных из своих домов. B делах Ахвердиевой и Халиковой ЕСПЧ однозначно установил, что собственность не отчуждается для государственных нужд, нет соответствующего решения Кабинета министров, следовательно нарушены права собственности. B местные суды, а потом в Европейские поступили и дальше поступят сотни новых исков от граждан Азербайджана.

Для предотвращения начавшихся проблем необходимо принять срочное решение об отмене или приостановлении исполнения 86-го решения Кабмина, с переносом его на поствыборный период. За это время следует пересмотреть и расширить текст этого решения с внесением в него важных изменений. Снос жилья граждан в рамках проектов реновации должен осуществляться под государственные гарантии. Юристы считают, что нельзя поручать судьбу жителей частным строительным компаниям, составляющим тексты договоров в которых учтены интересы компании и полностью игнорируются права граждан. Жители должны заключать договора с местной исполнительной властью или Кабинету Министров следует составить образцовый текст договора между жителями и застройщиками, в котором предусмотрены все законные права граждан. Застройщика следует лишить права предлагать гражданам договор, качество которого ниже, чем в образцовом проекте договора Кабмина.

Кабинету Министров следует изучить Федеральный закон от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ “О внесении изменений в Закон Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве”. Принят Государственной Думой 14 июня 2017 года. Одобрен Советом Федерации РФ 28 июня 2017 года.

Правительству Азербайджана стоит рассмотреть вопрос создания специальной гоструктуры с возложением на нее всех оперативных вопросов, вытекающих из реализации обновленного распоряжения Кабмина, причем эта организация создается и для защиты прав граждан, и для реализации интересов строительных компаний. Новая госструктура или уполномоченная госорганизация (ИB Баку, Госкомимущество или агентство ASAN) будет гарантировать гражданам получение достойной финансовой компенсации или квартир в новых домах. B Москве для этой цели создан Фонд реновации жилой застройки. Цели его деятельности, задачи и функции подробно расписаны в соответствующем законе.

araz.az xəbər portalı.